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所剩无几!东区再推两幅优质宅地!销售指导价
发布时间:2021-09-24 07:54

  距离5月份的福州首次两集中土拍刚刚过去三个月,今年第二场两集中土拍又要来了。福州市区东区板块作为过去几年发展最为火热的一个区域,在上一次土拍中表现抢眼:2021-13、14、20三幅地块纷纷达到最高限价被拿下,ag真人试玩共计114.8亩的土地最终售卖总价格达到34.3亿元。

  而在本次土拍中,东区板块又将推出两幅住宅、商服用地,分别位于福兴经济开发区和五里亭两个区域周边,总面积达69.04亩。这对于地块已经开发的所剩不多的东区板块来说可以称得上是“稀缺资源”,两块地的商品房销售指导价也分别达到了3.2万/㎡以及3.3万/㎡。今天,乐居君就来深入剖析这两幅地块的价值!

  宗地2021-40号(晋安红光村及周边旧改地块一),出让面积31860㎡(约47.79亩),用途为住宅、商服用地,容积率1.0-2.5,起始价14.9亿、最高限价17.13亿,起始楼面价约18706.84元/㎡;建筑高度80米及以下、住宅建筑高度21米以上。该地块将采取“限地价、摇号”方式出让。

  就地块形状而言,该幅地块并不算方正,但好在几个转角以及凹陷处对整块地的影响不算太大。且地块西侧、南侧、紧邻道路,未来开发条件较为良好。地块内还将建设建面约2000-3000㎡的商业建筑,未来社区内部的基本商业需求也有所保障。

  另外,根据出让公告要求,该地块须建设的全龄化养老设施建筑面积2000平,按5861元/平回购;须配建2万平人才限价住房。据测算,该地块总建筑面积79650㎡,扣除掉配建面积后剩余的经营性总建面可达57650㎡。

  从地理位置上看,该地块位于东二环至东三环的中间区域,不远处就是地铁2号线上洋站,步行时间大约在10-15分钟之间,且地块四周被福马路、福光路、红光路、双福路等城市干道环绕。未来的出行无论是乘坐公共交通还是自驾都比较方便。

  而从地块周边的一些配套资源来看,还是较为齐全的。地块东侧紧邻福兴妇产医院总院,周边还有鼓山苑小学、华伦中学晋安校区、格致中学鼓山校区、鼓山中学等一批中小学环伺,此外,福州宜家距离地块也不远,商业需求得以保障。

  另外,受到不远处已经开业的宜家的带动,地块所处区域整体上有着明显的发展空间和潜力。结合未来宜家周边将要实行棚改的三远片区规划的住宅、商业、教育、绿地等土地用途,预计该区域未来还将会有一波的市政公建以及商业升级等方面利好。此外受到已经落地的福兴经济开发区的开发利好,各类政策的出台和落地也将提升区域整体价值。

  从该地块未来的市场竞争方面来看,该地块的商品房销售指导价为3.2万/㎡,而该区域新房均价范围区间约在2.4-3万/㎡;二手房方面则由以恒宇国际公园为代表的一批楼盘为竞争对手,均价约在2.1-3.5万/㎡。周边楼盘房源数量众多,导致了未来的市场竞争压力相对会较大。

  宗地2021-41号(晋安原汇侨实业有限公司地块),出让面积14165㎡(约21.25亩),用途为住宅、商服用地,容积率1.0-2.8,起始价5.81亿、最高限价6.68亿,起始楼面价约14648.78元/㎡;建筑高度80米及以下、住宅建筑高度21米以上。该地块将采取“限地价、摇号”方式出让。

  该地块面积只有21.25亩,并不算太大,但形状较为方正整齐,仅东南角有一处小型凹陷,地块东、南、西三面临路,未来开发条件非常优秀,且无回购要求。

  但根据出让公告,该地块须建设建筑面积1.8-2万㎡的商业商务建筑,而整块地的总建筑面积为39662㎡,也就是说这幅本就不算大的地块堪堪仅有一半的建筑面积可用于建设住宅,未来即便入市能够供应的住宅房源也不会太多。

  具体到该地块周边各类配套资源来看,地块不远处就是五里亭立交桥,周边还有福马路、连江中路、岳峰南路、长乐中路等一批城市重要道路组成的便捷路网。从该地块步行前往地铁2号线紫阳站的时间也仅仅只需5分钟左右,交通非常便利。

  此外,地块近靠世欧广场商圈,日常生活购物消费方便。周边还建有晋安第四实验小学、福州则徐中学、晋安区医院等在内的一系列教育、医疗配套。

  市场方面,该地块未来面临的竞争形势可谓严峻。周边区域已经被开发的差不多了,包括首开、融侨、绿城、美的、金辉、福晟、宏发、龙湖、旭辉在内的近10家房企在该区域内均有项目布局。另外,地块周边还有大量二手楼盘也在竞争之列。

  根据出让公告文件,该地块未来商品房销售指导价为3.3万/㎡,而目前区域内新房均价约在3.3-3.7万/㎡左右,二手房均价约在1.8-2.6万/㎡之间。